房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，包括取得土地、实施建设两大部分；房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁

一、房地产开发

（一）、土地出让或取得

取得土地的方式分出让和划拨。
        出让土地的方式分招标、拍卖、双方协议三种。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
        土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照上述规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
        以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
       土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。

（二）、实施建设

土地使用权，可以依法作价入股，合资、合作开发经营房地产。
         实施建设时，必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
         建设项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划；应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
       实施建设应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。  
       建设项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

二、房地产交易

（一）、房地产转让

房地不分离：转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
        房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
        商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
         下列房地产，不得转让：
          （1）以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；未按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；房屋已经建成后，还应当持有房屋所有权证书。
　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（3）依法收回土地使用权的；
　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　（5）权属有争议的；
　　（6）未依法登记领取权属证书的；
　　（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
        转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（二）、房地产抵押

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
        土地使用权、建筑物及其地上附着物和正在建造的建筑物抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
        房地不分离：房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权应当一并抵押，未办理一并抵押的，视为一并抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
       房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
       土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

（三）、房屋租赁

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
         ·  房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
         ·  租赁合同期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期限六个月以上的，应当签订书面租赁合同，未签订书面租赁合同的，视为不定期租赁，出租人有权随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
         ·  住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
         ·  以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
        不得出租的情形：
        属于违法建筑的
         不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
        违反规定改变房屋使用性质的
            法律、法规规定禁止出租的其他情形
      出租人出售房屋的，应当告知承租人，承租人享有优先购买权。房屋出售后，租赁合同继续有效。但房屋在出售前已设定了抵押，则抵押权实现后，租赁合同对抵押权人不具有约束力；租赁时未告知抵押情形的，出租人应向承租人承担赔偿责任，已告知的则由承租人自行承担损失。
      承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。根据最高人民法院对江苏省高级人民法院关于该问题的复函，目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
     第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
     第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。